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    關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干意見

    [ 作者:本站 | 發布時間:2016-08-24 | 瀏覽:1150次 ]

    市政發〔2016〕32號

    各區、縣人民政府,市人民政府各工作部門、各直屬機構:

      為貫徹落實中央經濟工作會議精神和《陜西省人民政府關于房地產去庫存優結構的若干意見》(陜政發〔2016〕19號),在我市已經出臺的“房九條”(《西安市人民政府關于印發西安市促進房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》市政發〔2015〕15號)、“棚八條”(《西安市人民政府關于加強和推進棚戶區改造工作的若干意見》市政發〔2015〕22號)和相關政策的基礎上,統籌規劃、建設、管理三個環節,從簡化行政審批、促進項目開工、推進項目建設、加快項目竣工投運、穩定住房消費等方面入手,結合我市實際,提出以下意見:
      一、簡化行政審批
     ?。ㄒ唬┮幏队玫匾巹潡l件辦事程序,縮短辦理時限。在收到建設單位關于用地規劃條件的申請后,市、區(縣)、開發區規劃主管部門原則上10個工作日內(最長不超過20個工作日)出具用地規劃條件及控制性規劃指標(含交通影響評價初步意見)。
     ?。ǘ┮压┑匚磳嵤┗虿糠謱嵤┑姆康禺a項目,在不增加容積率且滿足公共基礎設施配套的前提下,建設單位申請土地用途在居住、商業、旅游、娛樂四類經營性用途(工業除外)之間調整的,由規劃主管部門研究出具調整后的規劃條件,國土部門重新核定地價并簽訂土地出讓變更協議后,規劃主管部門即可審批實施。
     ?。ㄈ┰诓桓淖冇玫匦再|、容積率、建筑密度、綠地率、日照影響、建筑外形并滿足公建配套等規劃條件的前提下,建設單位調整房屋戶型,不需重新進行規劃審批,由建筑設計單位出具戶型變更符合規劃設計要求的書面證明材料,并經施工圖審查機構審查后,即可調整。房屋戶型調整后,相關建筑設計圖紙資料報規劃主管部門備案。
     ?。ㄋ模⒎课萁ㄖこ痰姆览讓彶榻y一納入施工圖審查。嚴格按照國家《建設項目環境影響評價分類管理名錄》確定的環境影響評價類別編制環評文件,不得擅自改變環境影響評價類別。對符合編制“環境影響評價登記表”的房地產項目由建設單位自行填報,不得要求其委托有償服務的環評資質單位填報。
     ?。ㄎ澹﹪栏駡绦腥朔拦こ滩键c規劃。單建地下停車場等地下工程,與人防工程布點規劃相吻合的,須建設人防工程,其他由建設單位自主決定。房地產項目配建的地下人防工程,在保障日常維護管理、不影響戰時使用效能的前提下,投資人可以取得人防工程的所有權并進行登記,收益歸投資人。
     ?。┓吓飸魠^改造條件的國有工礦棚戶區,可由企業作為改造實施主體進行改造,由市棚改主管部門直接辦理改造審批手續。
     ?。ㄆ撸τ诖_需變更棚戶區改造實施主體或投資企業的棚改項目,由各區縣政府、各開發區管委會向市棚改主管部門出具同意調整變更的書面材料,市棚改主管部門10個工作日內完成改造主體調整手續的辦理。
      二、優化建設環境
     ?。ò耍┤媲謇矸康禺a項目建設過程中的各種不合理收費。水、電、氣、暖等市政配套建設單位在經營過程中要嚴格執行國家規定的收費標準,嚴禁只收費,不服務。除依法依規設立的以外,取消棚戶區改造項目在房屋征收補償、安置樓建設等環節交納的各類監管資金和保證金。
     ?。ň牛┌凑铡段靼彩腥嗣裾P于印發抓項目促投資穩增長若干意見的通知》(市政發〔2016〕31號)的要求,縮短項目備案、工程招投標、建設工程設計方案審查、工程規劃審批、土地證辦理、環評審批、市政占道挖掘、市政施工許可、建筑垃圾(渣土)清運等手續審批時限。適時修正建筑垃圾(渣土)清運管理辦法,合理減少禁運期,擴大白天及夜間的運輸范圍,出臺全市建筑垃圾(渣土)清運指導價。嚴格執行國家有關土地、房產評估和抵押的相關法律法規,簡化土地、房產抵押的辦事程序,抵押登記機構不得干預抵押物價值的認定,為項目融資創造條件。
     ?。ㄊ┘訌婍椖坑秒娕涮捉ㄔO與管理。由市發展改革部門按照產權清晰、責權對等、運維規范的原則,盡快修訂《西安市新建住宅供配電設施建設管理辦法》,規范住宅小區供電服務。
     ?。ㄊ唬┥唐纷》宽椖苛夥恳椎嘏浣ㄙM可延期至辦理《商品房預售許可證》前繳清,國土部門可先行辦理國有土地使用權證。新出讓土地的商品住房項目不再實物配建廉租房,統一按現行標準的50%繳納易地配建費。
      三、支持在建項目建設
     ?。ㄊ┫抡{房地產項目土地增值稅預征率,其中普通住宅下調至1%;非普通住宅下調至1.5%;商業、辦公、車庫等下調至2%。對列入城中村、棚戶區改造計劃的項目,經審核增值額不超過扣除項目金額20%的普通住宅部分,可在履行核準備案后不預征土地增值稅。對經土地增值稅清算,增值率未達到20%的普通住宅所預繳土地增值稅予以返還。
     ?。ㄊ┙泧敛块T審批同意,房地產項目可分期繳納土地出讓金,已簽訂土地出讓金分期繳納合同的建設單位,可憑《網上掛牌出讓成交確認書》、《國有建設用地使用權出讓合同》等土地權屬證明文件資料,先行辦理項目《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》,并可在取得上述證件后,辦理不超過出讓用地建設規模1/2的《商品房預售許可證》。剩余1/2的預售許可手續待其土地出讓手續完善后再予辦理。
     ?。ㄊ模┙浗ㄔO部門審批同意,房地產開發企業可以延期繳納城市配套費(不包括地鐵專項基金和熱力、天然氣公網建設資金),先行辦理施工許可等手續,延期繳納時限為一年。
      四、加快遺留問題處理
     ?。ㄊ澹τ诖嬖谶z留問題的房地產項目,要認真分析歷史成因,按照“尊重歷史、面對現實、依法依規、屬地兜底”的原則,妥善處理。經國土、規劃、建設等部門認可,四鄰無爭議的房地產項目,可按照項目建設時的規范標準完善規劃等相關手續,進行審核驗收。
     ?。ㄊσ呀浺巹澰S可,2015年5月1日前已施工至正負零以上(含正負零)且主體結構不具備整改條件的房地產項目,按照2015年5月1日前施行的最新規范進行消防審核及驗收?!?—施工時間由設計、建設、施工、監理單位共同提供,并對證明材料的真實性負責。具體時間認定工作由消防部門牽頭,規劃、建設部門參與。
     ?。ㄊ撸┮蛲恋?、規劃、建設等手續進度而影響水、氣、暖等市政配套報建的項目,由所在區縣、開發區審核并出具證明函件后,各水、氣、暖等市政配套單位予以受理建設申請,先收取水、氣、暖等當次報建涉及總費用的50%,并立即組織實施。剩余費用在配套項目完工投入前繳清。
      五、嚴格用地管控
     ?。ㄊ耍┙⑷齑媾c項目用地供應的聯動機制。房管部門要定期將各區縣、各開發區各類房屋存量情況通報國土部門。對庫存消化周期超過18個月的區縣、開發區,暫停用地供應;超過12個月低于18個月的,適當減少用地供應。
     ?。ㄊ牛τ谂铮ǔ牵└?、保障房項目用地,國土部門要優先安排土地供應計劃,項目轄區政府、開發區管委會要加快征遷進度,確保項目開工建設。
      六、支持住房消費
     ?。ǘ┤嫱菩泻头砰_住房公積金組合貸款和全國異地貸款。支持有意愿的農民工等農業轉移人口在我市購房。將長期在我市生活居住和就業的農民工、個體工商戶納入住房公積金體系。對連續正常繳納住房公積金6個月以上,符合貸款條件的,即可申請公積金購房貸款。
     ?。ǘ唬┘涌焱七M農業銀行“農民安家貸”個人住房信貸產品的實施,加大農民工進城購房的信貸支持。認真貫徹落實人民銀行、銀監會《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》(銀發〔2016〕26號)要求,并借鑒農業銀行開展的“農民安家貸”業務,創新金融產品,簡化貸款審批程序,積極做好不同收入家庭的住房信貸服務。對居民改善居住條件,申請貸款購房的,可根據購房人信用狀況、還款能力等情況,給予首套房信貸優惠政策。
     ?。ǘⅰ段靼彩腥嗣裾P于印發西安市促進房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》(市政發〔2015〕15號)中有關非本市戶籍居民在我市購房落戶的優惠政策的時限由2016年12月31日截止延長至2017年12月31日。
      七、活躍二手房市場
     ?。ǘ┖喕瘍灮址拷灰走^戶流程,取消無法律法規依據的證明。嚴格落實財政部、國家稅務總局、住建部《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的相關政策,降低房屋交易成本,優化交易涉稅環節。二手房上市交易時,原房屋交易時間以房屋權屬轉移合同簽訂日期,或者其他具有房屋權屬轉移合同性質憑證上注明的日期,依照孰先原則確定。
      八、促進住房保障貨幣化
     ?。ǘ模┕膭罘课菡魇諏嵭胸泿呕仓?,充分利用國開行、農發行支持棚戶區改造的金融政策,大力提高棚戶區改造貨幣化安置率。對新實施的棚戶區改造項目,貨幣化安置率不得低于50%,有條件的,要進一步提高貨幣化安置比例。商品住房存量消化周期超過18個月的區縣、開發區原則上不再新建實物安置房,全部實行貨幣化安置。對被征遷人已繳存的住宅專項維修資金尚未用完的余額,予以退還。棚改項目貨幣化安置騰出的土地,在滿足周邊城市功能需求和地塊規劃指標的前提下可用于開發,因此而新增的開發面積不再配建廉租房。
     ?。ǘ澹┰诠夥繉嵨锱渥獾幕A上,對符合條件的城市居民、農民工等保障家庭在承租社會房源時,按照每平方米5元的標準(補貼面積不超過60平方米)給予租金補貼。
      九、提升住房品質
     ?。ǘ﹪栏衤鋵崌?、省、市居住區規劃設計規范及住宅設計標準,加強住宅設計指導、工程質量監督、房屋交付使用監管和物業服務管理。
     ?。ǘ撸ψ≌椖?,要嚴控容積率、建筑密度,保證綠地率、車位配比等規劃指標,全面提升居民對居住環境的滿意度。
     ?。ǘ耍ξ绰鋵嵥?、暖、電、氣、通訊等基礎配套設施建設計劃及教育、交通等基本公共服務不完善的區域,暫緩土地出讓。
     ?。ǘ牛└鲄^縣政府、各開發區管委會要對轄區道路、水、電、氣、暖等公用基礎設施及教育、醫療、公共交通、停車場等配套服務設施進行排查,大力提高居住區綜合配套水平。將急需配建的公用基礎設施和配套服務設施,按照“一事一議”的原則,優先納入城建計劃實施建設。
      十、夯實工作責任
     ?。ㄈ└鲄^縣政府、各開發區管委會和市政府相關職能部門要強化工作責任,加強市場監測,做好市場研判和輿論引導,完善風險防控機制,細化工作措施,保障我市房地產市場健康穩定發展,為品質西安建設做出貢獻。
    西安市人民政府
    2016年6月25日
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